מהות עסקי הנדלן

כדי להצליח בנדל"ן  ולהגיע להישגים עליך לצאת החוצה מאזור הנוחות שלך. אתה צריך להגיע למצב שבו תרגיש בנוח לבצע עסקאות נדלן, והדרך היחידה להשיג את זה היא פשוט לבצע את הצעד הראשון, לקפוץ למים ולפעול.

אבל לפני שאתה מתחיל כדאי שתלמד, תקרא, תצמח תרכוש ידע. אני חסיד גדול של האמירה, קשה באימונים קל בקרב. אני תמיד מעדיף להשקיע ולהתכונן ללא הרף, לפני שאני יוצא החוצה אל זירת הקרב האמיתית. עצה ראשונה שכבר אני אתן לך ככה על ההתחלה, אל תעשה הכול לבד, אתה זקוק לעו''ד כדי להגן עליך מפני נפילות גדולות, והתחזויות,  כי זה קיים בענף.

בסופו של דבר כל מה שאנו עושים בנדל"ן, אפשר לסכם במשפט אחד קצר, אנו קונים ומוכרים בתים. בדיוק, רוכשים בתים ומוכרים אותם, ומזה אנו עושים כסף, מזה אנו מתעשרים. החכמה היא לעשות את זה בדרך הנכונה, בדרך הרווחית.

בעשור האחרון שוק הדירות צומח והשקעה בבתים הפכה כדאית מאוד.  יחד עם זאת צריך להבין שאפילו שהשוק רק הולך ועולה, והמחירים מאמרים בהתמדה, יכולה להיווצר סיטואציה שבה מחירי הדירות ירדו, ואפילו יותר מזה, יתרסקו. נכון שכרגע זה ממש לא נראה לעין, ואנו עדים לעליות תלולות בהתמדה של המחירים, אך לא לעולם חוסן. יש כאלה שממתינים לירידה כדי לרכוש, ויש כאלה שמתפללים שהמחירים לעולם לא יירדו, מכיוון שהנכס שלהם יאבד מערכו.

הנה תסריט אפשרי, והגיוני שמסביר מדוע מחירי הדירות בשלב כלשהו יירדו, ואפילו יצנחו. כאשר מחירי הדירות עולים בהתמדה ובקצב מסחרר, עם הזמן מתחילה להיווצר בועה. מהי בועה? כאשר הערך של מה שמציעים למכירה, גבוהה בהרבה מערכו האמיתי בשוק. ככל שהמחירים יעלו יותר, פחות אנשים יהיו מסוגלים להרשות לעצמם דירות. האנשים הללו יפנו לאלטרנטיבות שונות. חלק מהזוגות הצעירים יתגוררו בבית ההורים, חלק ישכרו דירות קטנות ולא ימהרו להביא ילדים לעולם, וחלק יחליטו שלא להינשא כלל, אלא להמשיך כך לחיות את החיים. כל אחד חי בבית הוריו.

כאשר פחות אנשים יהיו מסוגלים לרכוש דירות, הדירות הללו יעמדו ללא דורש, והמחירים יתחילו לרדת. המחירים ירדו עד לנקודה שבה אנשים שוב יאמרו לעצמם, במחיר הזה אני יכול לרכוש דירה, במחיר הזה כבר אני יכול להרשות לעצמי.

אם נתבונן בדוגמה של אמריקה, הרי שגם שם המחירים עלו בהתמדה ובסופו של דבר מחירי הדירות צנחו לרצפה. מדוע זה קרה? במקרה הזה הסיבה היתה שניתנו משכנתאות והלוואות למיליוני אנשים שלא היתה להם יכולת החזר.  מעבר לכך היו  אנשים שכאשר לקחו את המשכנתא היתה להם יכולת החזר, אך הריבית עלתה כל כך, שבמציאות החדשה הם כבר לא היו מסוגלים לעמוד בהחזר התשלומים הגבוה. הם פיגרו בתשלומים חודש אחר חודש. הבנקים רצו להציל את כספם ולא נותרה בידם בררה, אלא לקחת את הנכס אליהם. כך הם נתקעו עם מיליוני דירות שאין להם דורש והמחירים די מהר ירדו לרצפה.